Entretien : la loi anti-Airbnb, un séisme pour les propriétaires

En 2025, la réglementation sur la location courte durée en France connaît une révolution majeure. Adoptée en novembre 2024, la loi dite « Le Meur » marque un tournant pour les propriétaires tentés par la location d’appartements via des plateformes telles qu’Airbnb, HomeAway ou Booking.com. Conçue pour rééquilibrer le marché immobilier saturé, notamment dans les centres-villes comme Marseille, cette législation impose de nouvelles contraintes qui mettent à mal l’économie de la location saisonnière. Les propriétaires doivent désormais naviguer dans un labyrinthe réglementaire accru, où chaque décision peut faire basculer leur rentabilité ou leur investissement. La mise en place d’obligations fiscales strictes, des diagnostics énergétiques renforcés, ainsi que des restrictions sur la durée de location, modifient profondément le paysage. Un véritable séisme pour ceux qui misaient sur cette activité pour compenser la crise du logement tout en réalisant des gains rapides.

L’impact de la loi Le Meur sur les propriétaires d’Airbnb et leurs revenus

Les propriétaires utilisant des plateformes comme Airbnb, Wimdu ou VRBO ne voient pas ces nouvelles règles d’un bon œil. La limitation à 90 jours de location par an dans les villes comme Marseille, où la concentration de locations saisonnières est la plus forte, réduit drastiquement leur potentiel de revenus. La législation prévoit aussi que toute nouvelle mise en location doit obtenir un diagnostic de performance énergétique (DPE) au moins classé F en 2025, puis E en 2028. En cas de non-conformité, l’activité devient tout simplement impossible. La fédération des propriétaires et des agences immobilières telles que Figaro Immobilier s’accordent à dire que ces restrictions, combinées à une fiscalité sensiblement alourdie, professionnalisent davantage la gestion locative. De fait, beaucoup de particuliers, qui auparavant louaient occasionnellement leur logement pour arrondir leurs fins de mois, se voient contraints de repenser leur stratégie. Certains optent pour la location longue durée, une alternative plus stable mais moins lucrative dans un contexte où l’immobilier reste cher et les taux d’intérêt élevés.

Les mesures réglementaires qui pénalisent la rentabilité

Les nouvelles règles impactent directement la rentabilité des petites locations, notamment dans certains quartiers emblématiques. À Marseille, par exemple, des zones comme le Panier ou la Joliette, où Airbnb a prospéré ces dernières années, sont désormais sous haute surveillance. La déclaration obligatoire en mairie facilite le contrôle, tandis que la limitation à 90 jours restreint considérablement le marché potentiel. De plus, la municipalité impose aux propriétaires de procéder à une mise sur le marché d’un logement équivalent en location longue durée si un second bien est acquis, freinant ainsi l’investissement immobilier. La nécessité d’établir un DPE performant (notamment un classement E ou supérieur) ajoute une couche supplémentaire d’exigences, souvent coûteuses à respecter pour des immeubles anciens où la rénovation énergétique n’est pas toujours envisageable immédiatement. Les données montrent une raréfaction des biens proposés, et une raréfaction qui menace l’équilibre même du marché immobilier dans ces zones.

Aspect réglementaire	Impact sur les propriétaires	Conséquences économiques
Limitation à 90 jours de location	Réduction du potentiel de revenus	Diminution de l’activité de location saisonnière
Obligation de diagnostics énergétiques	Coûts supplémentaires à supporter	Frein à l’achat dans certains quartiers
Déclaration obligatoire en mairie	Contrôles renforcés	Risque de sanctions financières

Les dispositifs renforcés pour maîtriser la location touristique dans les quartiers sensibles

Face à l’hyper-concentration des locations Airbnb dans des quartiers comme le centre-ville de Marseille ou le Vieux Lyon, la loi Le Meur prévoit des mesures ciblées. En élargissant les pouvoirs des maires, notamment via une déclaration obligatoire des locations, la législation facilite la traçabilité des activités et la lutte contre le squat ou la vente illégale de clés dans l’espace public. La limitation de 90 jours de location par an, à l’image de Marseille, concerne d’autres villes comme Nice ou Lille, dans lesquelles le marché immobilier est également souvent soumis à des pratiques abusives. La possibilité pour les maires de modifier le règlement de copropriété avec un vote à la majorité des deux tiers ajoute une dimension réglementaire supplémentaire, permettant d’interdire totalement ou partiellement la location touristique dans certaines copropriétés. Cela représente un levier supplémentaire pour limiter la spéculation et encourager la location longue durée, notamment pour répondre à la crise du logement.

Les enjeux pour la copropriété face à la nouvelle législation

Les copropriétés jouent un rôle clé dans la mise en œuvre des restrictions. Désormais, tout propriétaire qui souhaite transformer son logement en meublé touristique doit en informer le syndic. Un vote à la majorité des deux tiers peut alors interdire définitivement cette pratique. Dans certains cas, des règlements interdisent aussi la pose de boîtes à clés dans l’espace public ou commun, limitant ainsi la circulation des touristes et la sécurité. Cette réglementation entraîne parfois des situations paradoxales, comme l’interdiction pour un propriétaire de louer son propre logement pour de courtes durées, alors même que l’offre touristique est en baisse dans certains quartiers. Les conséquences concrètes ne se limitent pas à la simple gestion copropriétaire : elles influent également sur la fluidité du marché, la diversification des types de logements et la spéculation immobilière.

Mesures pour les copropriétés	Effets	Problèmes potentiels
Information obligatoire au syndic	Traçabilité renforcée	Risque d’interdictions totales
Vote à la majorité des deux tiers	Interdiction de location touristique	Perte d’opportunité locative
Restriction des boîtes à clés	sécurité renforcée	Inconvénients pour les locataires et propriétaires

Le futur de la location touristique face à la révision législative

Les propriétaires, mais aussi les acteurs du marché immobilier, s’interrogent sur l’évolution de la loi Le Meur. La volonté est claire : précéder toute dérive en renforçant le contrôle. Néanmoins, la crainte demeure qu’un renforcement excessif affaiblisse un secteur qui, malgré ses dérives, génère des revenus considérables, notamment pour des plateformes comme TripAdvisor, Airbnb ou VRBO. La question du renouvellement des règles reste ouverte, avec un possible ajustement pour favoriser la location longue durée ou encourager la rénovation énergétique dans les quartiers les plus tendus. Les débats politiques se poursuivent, avec la possibilité d’un développement accru des pouvoirs municipaux, afin d’adapter la législation aux réalités locales. Finalement, ce cadre réglementaire se doit de trouver un équilibre entre la lutte contre la spéculation et la préservation du marché immobilier pour tous.