Crédit immobilier

Comment choisir un crédit immobilier et à quel taux ?

Que vous soyez un jeune actif, un couple, des seniors ou des salariés, vous cherchez sans doute à souscrire un crédit immobilier au plus vite. Pour acheter une maison ou un logement, il est préférable de connaître ses besoins, mais également les taux et les conditions à respecter. Nous vous proposons un guide détaillé, vous pourrez alors apprendre comment choisir un crédit immobilier, les mensualités à sélectionner, les étapes de la négociation, les taux intéressants, les apports, la simulation… 

Quel crédit immobilier choisir ? 

Il s’agit d’une catégorie assez vaste qui prend en compte de nombreux prêts puisque pour l’immobilier, vous avez divers types. Il est préférable de se familiariser le plus possible avec ce mécanisme, vous pourriez alors souscrire le contrat qui vous plaira le plus. Pour le sélectionner, vous avez forcément besoin de connaître votre projet, mais également le logement puisque le coût ne sera pas le même pour une maison, un appartement, un investissement locatif ou une résidence secondaire.

  • Le prêt amortissable : il est le plus répandu puisque vous versez une mensualité afin de rembourser tous les mois votre crédit. Vous recevez alors un échéancier de la part de l’organisme financier. 
  • Le prêt In Fine : vous n’avez pas des mensualités, mais le remboursement est focalisé sur l’épargne disponible.
  • Le prêt d’aide à l’accession (PAS, PC, PEL et PTZ): vous financez une résidence principale en partie ou en totalité, cela dépend du montant proposé. 
  • Le prêt action logement est dédié à un salarié, il y a des conditions à respecter pour que le financement soit validé, vous devez vous tourner vers votre employeur. 

Dans tous les cas, vous avez des taux à prendre en compte puisqu’ils ont forcément un impact sur votre financement. Plus ils sont élevés et moins votre capacité d’emprunt sera conséquente. Pour choisir le meilleur crédit immobilier, vous devez forcément monter un dossier auprès de votre banquier et un conseiller pourra vous épauler dans chacune des démarches. 

Quel taux pour le crédit immobilier ? 

Avant d’évoquer les pourcentages possibles, il est préférable de définir le taux fixe et variable. En effet, le calcul ne sera pas le même en fonction de votre dossier, d’où l’intérêt d’être renseigné à ce sujet. Si vous souhaitez connaître en amont dès la signature du contrat le montant du remboursement ainsi que les mensualités les plus précises, vous devez opter pour un taux fixe. Vous recevez alors un échéancier et dans 90 % des cas, les emprunteurs décident de sélectionner cette solution. Il n’y a pas une mauvaise surprise puisque le pourcentage ne pourra pas être modifié. Cela peut être bénéfique si les pourcentages connaissent une forte hausse, mais vous ne pourrez pas jouir d’une baisse. Cette dernière sera possible dans le cadre d’une négociation que nous évoquons par la suite. 

Pour le taux variable, il n’est pas défini à l’avance lors de la signature du crédit immobilier, vous pouvez donc profiter d’une réduction, mais également d’une hausse. Ces fluctuations dépendent des marges de l’établissement financier et des références du marché. Cette technique est à envisager si vous souhaitez revendre rapidement le bien que vous avez acquis avec ce financement. Généralement, les emprunteurs choisissent aussi le taux variable lors d’un prêt In Fine, il est alors associé à une assurance-vie ou une épargne classique. 

Depuis quelques années, les taux ne cessent de diminuer, cela permet de jouir d’un pouvoir d’achat assez sympathique. Les foyers peuvent ainsi emprunter plus aisément et donc acheter rapidement un premier bien immobilier. Si auparavant, il fallait attendre quelques décennies, ce n’est désormais plus le cas. Les banques peuvent donc prêter de l’argent à de jeunes actifs. 

  • Vous pouvez envisager 1.55 % sur 20 ans.
  • 1.35 % pour 15 ans.
  • Vous avez un gain significatif de 0.05 point par rapport à 2016.
  • Sur 20 ans, certaines banques proposent entre 1.10 et 1.30 % sans prendre en compte les assurances. 

Cette baisse s’explique notamment par la hausse des demandes de crédit immobilier, il y a pratiquement une augmentation de 10 % en Mars 2019 par rapport à l’année précédente. N’hésitez pas à utiliser un comparateur de crédit immobilier pour être certain de signer le meilleur contrat en fonction de votre projet et de vos finances. 

Comment négocier son crédit immobilier ?

Même si vous avez signé votre contrat avec un taux fixe il y a quelques années, vous pouvez demander une négociation auprès de votre banquier ou effectuer un rachat de crédit si la situation le permet. Dans ce cas, vous devez regarder attentivement les taux pour être certain que le gain est significatif, car sinon, il sera inutile de solliciter un conseiller. Il y a plusieurs aspects de votre contrat qui nécessitent votre attention et cela vous permettra de profiter d’une vraie stratégie. Il ne suffit pas de se rendre dans une banque et de motiver votre demande, il est préférable d’avoir un dossier solide. 

  • Votre profil d’emprunteur doit être mis en avant surtout si votre taux d’endettement est faible et si vous avez des économies. 
  • Montrez que la gestion des comptes est réalisée d’une main de maître, que vous avez un profil attractif et que le reste à vivre est confortable.
  • Négociez l’assurance emprunteur et comparez toutes les offres, car votre banque n’est pas contrainte de vous proposer un contrat, vous pouvez signer avec un autre organisme.
  • Les comparateurs pour le crédit immobilier et les taux sont indispensables pour la renégociation surtout si vous trouvez une offre beaucoup plus alléchante chez un concurrent. 
  • Les indemnités avec un remboursement anticipé peuvent être supprimées, les frais sont souvent à hauteur de 3 %, vous avez donc un gain conséquent. 
  • La garantie de votre prêt doit être la plus séduisante, regardez les frais qui ne doivent pas dépasser 7 % pour l’ancien contre 4 % pour le neuf. 
  • Les frais de dossier peuvent aussi être négociés surtout pour un emprunt sur plusieurs années. 

Si vous souhaitez réaliser des économies confortables au fil des mois, nous vous conseillons de négocier les taux bien sûr, mais également les assurances, les pénalités de remboursement, les mensualités pour les échéances ainsi que la pause du crédit. Cette dernière n’est pas toujours nécessaire en fonction de votre profil surtout si vous avez une sécurité de l’emploi. Vous devez également suivre la courbe des taux pour savoir si l’économie sera significative.

Comment calculer la mensualité d’un crédit immobilier ? 

Il est sans doute inutile de détailler en long et en large les méthodes puisqu’elles sont complexes. Il est recommandé d’adopter un simulateur et vous n’aurez aucune difficulté pour le trouver sur Internet. Il suffit de connaître le capital emprunté, le taux d’intérêt annuel, la durée du remboursement et vous obtenez le coût total ainsi que le montant des mensualités. Nous vous proposons une vidéo assez simple qui devrait vous aider.

Quelle banque pour un crédit immobilier ? 

Entre les organismes financiers, les banques en ligne et les établissements classiques, vous avez un large choix et il sera difficile de ne pas trouver votre bonheur, d’où l’intérêt d’adopter un simulateur. Ce dernier vous aidera à déterminer la meilleure entreprise pour votre crédit immobilier, mais certaines sont plus renommées que d’autres. 

  • Vous pouvez faire appel à des organismes spécialisés dans le monde de l’immobilier, Cetelem propose par exemple une branche spécifique, cela permet d’avoir un contrat personnalisé. 
  • Certains groupes connus pour leur assurance sont également au rendez-vous, c’est le cas de Groupama ou encore d’Axa. 
  • Impossible de faire l’impasse sur toutes les banques en ligne qui ont mis à jour leur catalogue avec notamment une branche pour le crédit immobilier. Nous avons ING Direct, Fortuneo bien sûr et Boursorama. 
  • Si vous privilégiez les banques régionales, il suffit de vous rapprocher de l’agence proche de chez vous comme Banque de Bretagne ou encore Banque de Savoir. 
  • Il y a enfin les banques nationales qui sont connues comme la Société Générale, la Caisse d’Épargne, LCL…

Il n’existe pas une banque plus intéressante qu’une autre puisque vous devez forcément prendre en compte votre besoin, votre profil et votre budget. Il faut toutefois être vigilant, car le taux pratiqué n’est pas le même. Si vous souhaitez comparer tous les établissements, n’oubliez pas de prendre en compte ces pourcentages, car vous pourriez avoir quelques surprises. Les taux peuvent varier d’un établissement à un autre, mais également d’une région à une autre. Les pourcentages sont toutefois bas et les demandes ne cessent d’augmenter, les conditions d’octroi peuvent donc se durcir. 

Un crédit immobilier sans justificatif 

Il y a quelques années, vous deviez forcément monter un dossier avec de nombreux justificatifs pour espérer obtenir un prêt immobilier. Ce n’est désormais plus le cas, car certains organismes sont spécialisés dans le crédit immobilier sans justificatif. Les sommes ne sont pas toujours extravagantes et vous devez forcément mettre en avant un dossier très solide pour que la réponse soit positive, car dans le cas contraire, il sera impossible d’obtenir ce montant. Généralement, les organismes ont tendance à accepter ce format pour la préparation d’un mariage, le changement des appareils informatiques, le renouvellement des appareils électroménagers ou encore l’achat d’une voiture. Pour le prêt immobilier, c’est un peu plus compliqué sauf si vous avez un apport très conséquent et une véritable renommée auprès de la banque. 

Il est important de préciser que plus vous fournissez des documents sur votre situation personnelle et votre salaire, plus les organismes sont rassurés, ils peuvent ainsi accorder plus aisément ce prêt. Si toutefois vous n’avez pas d’apport, que la somme demandée est conséquente et que vous n’êtes pas connu au sein de la banque, il y a de grandes chances pour que le crédit ne soit pas autorisé. Il faut également regarder les pratiques concernant le prêt sans justificatif, car tous les montants proposés ne sont pas les mêmes. Si certains ont un plafond à 50 000 euros, d’autres peuvent proposer le double. Vous avez alors une enveloppe suffisante pour acheter un petit appartement ou une maison, cela dépend forcément de la localisation. 

En ce qui concerne le taux, il ne sera pas le meilleur puisque les banques doivent avoir certaines garanties, il n’est donc pas surprenant que les pourcentages proposés soient très élevés, ils peuvent alors entacher votre pouvoir d’achat et donc votre capacité d’emprunt. Plusieurs conditions sont également énoncées par les organismes. 

  • Le crédit peut atteindre 100 000 euros, mais dans la plupart des cas, il est de 75 000 euros et en moyenne il oscille autour de 21 000 euros. 
  • Pour la durée de remboursement, il faut opter entre 5 et 7 ans, cela engendre des mensualités assez élevées. 
  • Généralement, c’est un taux fixe qui est proposé sur l’ensemble du remboursement et la négociation est souvent difficile. 

Quelques conditions pourraient vous aider à jouir d’un résultat positif surtout si vous avez un emploi stable, une rémunération régulière, un bon comportement vis-à-vis des finances, la suppression de toutes les dettes, une capacité d’épargne intéressante et vous ne devez pas être fiché à la Banque de France. 

Un crédit immobilier sans apport avec simulation 

Dans cet article, nous avons pu voir avec quelques détails plusieurs configurations, mais vous cherchez sans doute des réponses concernant l’emprunt, car l’apport est-il indispensable ? Il y a quelques années, les banques demandaient obligatoirement 10 % du montant du crédit immobilier, mais avec la baisse des taux et la recrudescence des dossiers, elles ont revu leurs conditions d’octroi. Cela est tout à fait possible, mais il y a forcément des données à prendre en compte et il ne suffit pas de motiver votre envie d’acheter cet appartement de trois pièces idéalement situé dans Paris. Vous pouvez donc obtenir une belle enveloppe si vous réunissez quelques avantages qui auront tendance à rassurer les organismes financiers. 

  • Si vous avez 25 ans, vous aurez forcément le temps de rembourser, les banques sont un peu plus frileuses avec les quadragénaires. 
  • Votre situation professionnelle doit être stable, les CDI sont les bienvenus et les postes de fonctionnaires également. 
  • La situation financière ne doit pas être dans le rouge, si vous avez des économies, un reste à vivre intéressant et si vous maîtrisez vos dépenses, les voyants seront sans doute verts. 
  • Le taux d’endettement est forcément pris en compte et il ne doit pas dépasser 30 %. Vous pouvez d’ailleurs le calculer en prenant en compte vos dépenses et votre revenu mensuel. 
  • Si vous optez pour un investissement locatif, l’apport n’est pas nécessaire puisque les mensualités sont remboursées par les loyers, les banques apprécient ce format. 

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