Texas : quand le rêve américain vire au cauchemar immobilier

Longtemps vanté comme l’eldorado des Américains fuyant les prix prohibitifs de la Californie ou du Nord-Est, le Texas traverse aujourd’hui une crise du logement sans précédent. Entre flambée des prix, pénurie de l’offre et réglementations contraignantes, l’État de l’étoile solitaire peine à répondre aux besoins de ses habitants. Seule lueur d’espoir : le projet Stargate qui pourrait redessiner la carte immobilière locale.

Par Thibaut Guéant et Romain Daniellou, cofondateurs de Landquire – Septembre 2025

Quand l’offre ne suit plus la demande

Le phénomène n’est pas nouveau, mais il s’amplifie. Le Texas continue d’attirer massivement : migrations internes, explosion démographique des grandes métropoles comme Houston, Dallas-Fort Worth ou Austin. Résultat : une demande de logements en constante augmentation, qu’il s’agisse de location ou d’achat. Problème, les salaires ne suivent pas la courbe ascendante des coûts immobiliers.

Les chiffres donnent le vertige. En 2022, l’organisation Up For Growth recensait un déficit de 320 000 logements par rapport aux besoins réels, concentré principalement dans les grandes métropoles où la demande de logements à prix modéré explose.

Face à cette pénurie, le modèle du build-to-rent (maisons construites spécifiquement pour la location) se développe rapidement. Un cinquième de ces habitations construites aux États-Unis se trouvent désormais au Texas. Mais cette solution suffit-elle à répondre aux besoins de tous ?

Le prix de l’inaccessibilité

Pour les ménages les plus modestes – ceux que les Américains appellent « extremely low income » (ELI), dont les revenus sont inférieurs à 30 % du revenu médian local – la situation est dramatique. Le Texas ne compte que 25 logements locatifs abordables et disponibles pour 100 de ces foyers. Concrètement, 680 000 ménages sur les 900 000 que compte cette catégorie sont confrontés à une pénurie aiguë de logements accessibles.

Près de 90 % de ces familles sont en situation de « coûts de logement excessifs », consacrant plus de 30 % de leur revenu au loyer. Pire encore, 80 % d’entre elles sont « sévèrement affectées », dépensant plus de la moitié de leurs revenus uniquement pour se loger.

La classe moyenne n’est pas épargnée. Le prix médian des maisons a bondi de 40 % entre 2019 et 2023. Parallèlement, les taux d’intérêt hypothécaires ont atteint des sommets historiques, fermant la porte de la propriété à des milliers de Texans.

La géographie des inégalités

Houston, avec des loyers oscillant entre 1 300 et 1 700 dollars mensuels, voit 52 % de ses locataires consacrer plus de 30 % de leur revenu au logement. La part des maisons « abordables » pour un ménage à revenu médian s’est effondrée, passant de 59 % à seulement 32 % de l’offre entre 2019 et 2025.

Dallas-Fort Worth affiche des loyers médians autour de 1 410 dollars. L’indice d’accessibilité y est tombé à 1,00 en 2023, signifiant qu’un ménage à revenu médian ne peut désormais que tout juste s’offrir une maison à prix médian sans dépasser les seuils d’endettement recommandés.

Austin détient le triste record des loyers les plus élevés (1 669 dollars en moyenne), mais paradoxalement, certains locataires s’en sortent mieux grâce à des revenus plus élevés. Les prix y ont grimpé de 43 % entre 2019 et 2023.

San Antonio apparaît comme la plus « abordable » avec des loyers moyens de 1 288 dollars, mais ne reste pas à l’abri du déficit d’offre et de la hausse généralisée des prix.

Les freins à la construction

Malgré une activité de construction parmi les plus dynamiques du pays depuis 2008, l’offre ne parvient pas à combler la demande. Les responsables ? Des réglementations de zonage restrictives, des permis de construire difficiles à obtenir, la rareté des terrains constructibles dans les zones les plus demandées.

S’ajoutent à cela des coûts croissants : terrains, matériaux, assurances, infrastructures… Dans les zones exposées aux risques climatiques (inondations, tempêtes), les frais d’assurance et de prévention pèsent lourdement sur les prix finaux.

Mais le vent pourrait tourner. Le projet Stargate et ses 100 000 emplois promis à terme commencent à faire émerger de nouveaux projets immobiliers, plus en phase avec les réalités économiques locales.

L’appel des investisseurs

Face à cette crise, le marché texan attire les investisseurs. Les loyers en hausse, couplés à des prix d’achat inférieurs à ceux des régions côtières, promettent des rendements locatifs attractifs. Trois segments se distinguent particulièrement :

Les logements abordables pour ménages à faibles revenus : un marché sous-développé malgré une demande énorme. Les investisseurs qui s’y positionnent peuvent bénéficier d’avantages fiscaux, de subventions et d’une demande garantie.

Les maisons individuelles en périphérie : plébiscitées par les nouveaux arrivants, elles génèrent des revenus stables avec un faible taux de rotation lorsque l’emplacement et la qualité sont au rendez-vous.

Les projets multifamiliaux : appartements ou complexes résidentiels à loyers modérés, permettant de densifier les zones urbaines où l’espace se fait rare.

Les pièges à éviter

L’euphorie ne doit pas masquer les risques. Les municipalités et l’État renforcent progressivement leurs réglementations : quotas de logements abordables, conditions plus strictes pour les permis de construire, taxation accrue des grands propriétaires. La volatilité des taux d’intérêt constitue également une épée de Damoclès, tout comme les coûts imprévus liés aux matériaux, à la main-d’œuvre ou aux aléas climatiques.

Pour limiter ces écueils, la collaboration avec les collectivités locales devient indispensable, notamment pour accéder aux programmes publics de soutien au logement abordable.

L’exemple d’Abilene : 206 lots à deux pas de Stargate

C’est dans ce contexte que la proptech Landquire, fondée par Thibaut Guéant et Romain Daniellou, multiplie les opérations d’envergure. Spécialisée dans l’achat-revente de terrains aux États-Unis pour investisseurs francophones, l’entreprise gère actuellement sept ensembles fonciers au Texas et en Floride, totalisant 200 terrains acquis (115 revendus, 69 en portefeuille).

Depuis le début de l’année, Landquire a finalisé l’acquisition de trois terrains majeurs pour 6,9 millions de dollars, avec une superficie moyenne record de 114 acres par parcelle. Le projet phare ? Abilene, où 206 lots destinés à des maisons modulaires haut de gamme verront le jour à dix minutes seulement du projet Stargate.

L’investissement minimum s’établit à 250 000 dollars, pour une levée de fonds totale de 8 millions sur le trimestre. La rentabilité visée dépasse systématiquement 20 %, grâce à la « valorisation forcée » (changement de zonage, obtention de permis, amélioration des accès). Sur des projets similaires au Texas et en Arizona, les retours ont oscillé entre 57 % et 115 % sur des périodes de deux à trois ans.

Un modèle qui fait ses preuves

Depuis sa création en 2020, Landquire affiche un rendement annuel moyen de 22 %. En 2021, la société a acquis pour 6,5 millions de dollars de parcelles dont la valeur patrimoniale atteignait 13 millions. L’année suivante, elle a ouvert son capital lors d’une levée de fonds de 5 millions de dollars en série A.

Avec 59 collaborateurs aujourd’hui, l’entreprise incarne ce nouveau visage de l’immobilier texan : un marché en tension, mais porteur d’opportunités pour qui sait naviguer entre rentabilité financière et responsabilité sociale. Car à terme, la stabilité du marché dépendra autant de sa capacité à loger tous les segments de la population que des rendements qu’il génère.